別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里石嶺町２丁目２２０番１８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西6m市道 水道、下水 城東小学校前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 城東小学校前停南東方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ小規模な分譲住宅地域である。大きな変動要因がないので、今後も戸建住宅地として利用さ れていくと予測する。新型コロナの影響により価格上昇は期待できない状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は首里地区を中心とした那覇市内の戸建住宅地域であるが、周辺市町の戸建住宅地域も同一需給圏となりう る。需要者は那覇市内に職場を有するサラリーマン層などの一次取得者及び地縁的選好性を有する地元住民が考えられ る。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で２４００万円から２８００万円程度である。新型コロナ感染症の 影響はあまりないが、需要は限られる一方で、供給も多くはないことから結果として均衡している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は那覇市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は 高い。この地域は共同住宅が散見されるが、想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰に より土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比準 価格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [143.5] [101.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は新型コロナの影響を受けていた が、住宅地を中心に需要が回復する傾向がみ られる一方で、商業地の収益性は減退する傾 向もみられる。 住宅地に対する新型コロナの影響は比較的小 さいが、それでも地価を上昇させるまでの需 要回復は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％