別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那覇 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字天久潮満原７９８番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 天久停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天久停　北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域である。新型コロナ感染症の影響は商業地に比べ住宅地は小さいものの昨年 同様に現れている。新型コロナ感染症の先行きが見通せない中、価格は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市内の価格帯が中位に位置する既成住宅地域である。主たる需要者は、低層住宅を取得する目的の 個人と考えられるが、戸建分譲を目的とする業者も少なからずみられる。新型コロナ感染症の先行きの不透明感が増す 中、当該地域の地価は上昇する力がなく横ばいである。主たる価格帯は１５０，０００円／㎡前後であり、総額では３ ，０００万円前後、面積は２００㎡前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那覇市内の事情補正の無い既成住宅地域の取引事例を基に求めたものであり、市場実態を反映した実証的 なものである。収益還元法は、近年の元本価格の上昇に比べ賃料が低く収益価格がかなり低位にとどまり、価格判定の 指標足りえないと判断し採用を断念した。本件においては、比準価格を採用し、一般的要因からの検証を行い、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [103.4] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の人口は減少傾向が続いている。新型 コロナ感染症の影響は住宅地域においては比 較的小さい。 既成住宅地域である。地域要因に特に変化は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％