別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 知名 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知名 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡知名町大字瀬利覚字後隣１３７８番 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西7m町道 水道、下水 瀬利覚停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北７ｍ町道 交通 施設 瀬利覚停北方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅地域で、現在の状況が変化する兆しはなく、現況の住環境のままで推移すると予測する。過 疎化・少子高齢化が進行しており、宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、知名町一円の住宅地域。需要者の中心は、沖永良部島の居住者や地縁又は血縁を有する個人である。圏 域は、過疎・高齢化により人口・世帯数とも減少し、Ｕ・Ｉターン者が少々見受けられる程度である。空家も散見され 、宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。取引の中心となる価格帯は、取引件数が少ないことから、見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅が主で、貸家又はアパート等は、町営がほとんどで投資目的のものはなく、賃貸市場も未成熟で賃 貸事例の収集が困難であったため、収益還元法は適用出来なかった。一方、実際の取引で成約した取引事例は、件数が 少ないため過去時点まで遡求しているが、信頼性のある事例を収集しえた。したがって、信頼性のある取引事例より求 めた比準価格を採用し、代表標準地や取引動向等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知名 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [106.0] 100 [149.5] [104.0] 100 7,650  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,930 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層の島外流出、少子高齢化が続き新型コ ロナの影響で島内経済は弱含み、Ｕ・Ｉター ン者も少人数にとどまり、島内における宅地 需要は弱い。 少子高齢化の影響で、宅地需要は弱く、地価 は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％