別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和泊 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泊 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡和泊町大字手々知名字船畠１６３番３ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 北東15m県道 水道、下水 和中前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　１ ５ｍ県道 交通 施設 和中前停南方 120m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 和泊町中心部から近い公営住宅等も見られる住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。若年 層の島外流出や高齢化等で人口は減少傾向にある。宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、手々知名地区を中心とした市街地周辺の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、和泊町に地縁・血縁 を有する個人または居住者で、域外からの流入は殆どない。和泊町の人口減少傾向で、若年層の島外流出や高齢化等で 住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で、３００万円 ～４００万円程度と思料される。中古住宅の取引が主で、新築の取引は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、取引事例が少ないため、取引時点を遡及し収集範囲もやや拡大したが、信頼性のある取引事例 を収集しえた。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、当該地域は自己使用目的 の不動産需要がほとんどで、離島で経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されることから、収益還元法の適用は 断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [105.0] 100 [112.9] [102.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、新型コロナウイルス感染拡大の 状況は改善したが、回復に向けた動きは鈍く 、全体として弱含んでいる。同町の人口は微 減傾向にある。 和泊町中心部に近い住宅地域で、特段の変動 要因はない。手々知名地区の人口は微減傾向 。若年層の島外流出や高齢化等で宅地需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％