別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天城 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 5,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.7 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡天城町大字浅間字中地７１３番１ ②地積 　(㎡) 698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 北7m町道 水道 四ツ角停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 四ツ角停北東方近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 天城町中心部から離れた郊外部の空港に近い農家集落地域であるが、人口・世帯数の減少が続き、取引は少なく 、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳之島町中心部を除く徳之島３町（徳之島町、天城町、伊仙町）の住宅地域一円。需要者は地縁・血縁を 有する個人が中心。取引は少なく新築物件もほとんど見られず、住宅地に対する需要は弱い。需要の中心となる価格帯 は見出しにくいが、土地は３００万～５００万円、新築で１５００万から１８００万円程度が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 天城町の郊外部の空港に近い一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、投資を目的としたアパート等は皆無であり、 自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、広域的な価格バラ ンスや市場分析の結果を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎高齢化が進行している。年少人口割合は 高いが、島外への流出が進んでおり、回復の 兆しは見えない。 天城町中心部から離れた郊外部の空港に近い 農家集落地域であるが、人口・世帯数の減少 が続き、住宅地に対する需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％