別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天城 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡天城町大字平土野６番８ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 北東4m町道 水道 平土野停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 平土野停北東方 150m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 天城町中心部の一般の既成住宅地域であるが、人口・世帯数の減少が続き、域外からの新規転入者はほとんど見 られず需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天城町及び伊仙町中心部とその周辺並びに比較的需要の高い空港周辺の住宅地域一円である。需要者の中 心は地縁・血縁を有する個人が中心。取引は少なく新築物件もほとんど見られず、住宅地に対する需要は弱い。土地は ４００万～５００万円。新築で２０００万円程度と推定。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 天城町中心部の平土野地区の利便性の良い住宅地域にあるが、投資を目的としたアパート等は殆どなく、自己使用目的 の取引が支配的で、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求 めた比準価格を採用し、広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎高齢化が進行している。年少人口割合は 高いが、島外への流出が進んでおり、回復の 兆しは見えない。 天城町中心部の一般の既成住宅地域であるが 、人口・世帯数の減少が続き、域外からの新 規転入者はほとんど見られず住宅地に対する 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％