別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳之島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳之島 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡徳之島町亀津字新町３２５２番１ ②地積 　(㎡) 659   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に店舗 が見られる既成住宅 地域 南東7.9m県道 水道 亀津待合所停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 亀津停南西方 300m 法令 規制 （都）  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 徳之島町中心部の既成住宅地域であるが、域外からの新規転入者はほとんど見られず需要は弱く、地価は下落傾 向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 道路の系統・連続性　　　　　　　  +4.0 道路の幅員　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳之島町中心部及びその背後の住宅地域一円である。需要者の中心は、一部島外からの転入者も含まれる が、徳之島に居住し地縁、血縁を有する個人がほとんどである。徳之島町中心部の亀津地区の既成住宅地域で利便施設 に近いが、人口・世帯数とも減少し、土地に対する需要は弱い。土地の価格は５００㎡程度で１，０００万～１，５０ ０万円程度、新築の戸建物件は、２，５００万～３，０００万円程度と推定。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徳之島町中心部の亀津地区の既成住宅地域にあり、賃貸アパートのほか店舗も見られるが、投資を目的としたアパート 等は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、信 頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳之島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [163.4] [105.8] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳之島で最も人口規模が大きいが、島外流出 等による人口減少が続いており、地価下落に 歯止めをかけるような格別な要因はない。 徳之島町中心部の既成住宅地域であるが、域 外からの新規転入者はほとんど見られず需要 は弱く、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％