別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 喜界 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜界 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 6,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡喜界町大字赤連字出金久２８４６番２内 ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北西5m町道 水道、下水 赤連停 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 赤連停北西方 240m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 喜界町中心部に程近い熟成した住宅地域で地域的には現状のままで推移するものと思われる。人口減少、高齢化 等により宅地需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、喜界町中心部に程近い住宅地域一円である。典型的需要者は、当該地域に地縁性を有する者が大半を 占め、外部からの流入は少ない。当該地域は、喜界町において比較的利便性の良好な住宅地域であるが、人口減少や少 子高齢化の影響を受け当該地域の市場流動性は低く、地価はやや弱含みで推移している。土地の需要の中心は、２００ ～２５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　喜界町中心部に程近い赤連地区の住宅地であるが、周辺には民間の賃貸アパートはほとんど見られないことより、収 益価格の試算は割愛した。比準価格は、相関性を有し、且つ、規範性の高い取引事例を採用し決定しており、説得力が 高く実証的価格が得られたと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜界 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,220 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [131.7] [101.0] 100 6,720  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,770 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 喜界町の高齢化率は約４０％と少子高齢化が 進行しており、宅地需要は減退傾向で推移し ている。 喜界町中心部に程近い住宅地域であるが、人 口減少等の影響から、地価は下落傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％