別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 龍郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍郷 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 2,930,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡龍郷町大勝字水ノ浦１１８２番２ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,360) 台形 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北東6m県道、北側道 水道 大勝小学校前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ県道 交通 施設 大勝小学校前停近接 法令 規制 （都）  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　大勝集落内の畑地等も見られる既成住宅地域であるが、周辺部では宅地分譲も見られる。今後は住宅地の熟成 度が増していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、龍郷町大勝のほか中勝等の周辺集落の住宅地域。需要者は、龍郷町及びその周辺に地縁的選好性を有 する給与所得者、個人事業主のほか、奄美市名瀬に通勤する個人等も含まれる。名瀬市街地に比べ割安感があり、また 国道５８号沿いを中心に店舗や事業所等の土地利用が進んでいること等からその周辺部において需要が高まっている。 需要の中心価格帯は、更地で３００万円から５００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の中勝、赤尾木等の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己居住目的の取引が 主であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格といえる。戸建住宅中心の既存の住宅地域であり、収益目的の取引 は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　龍郷町の人口は微増、世帯数は微増傾向に ある。幹線沿いを中心に背後の住宅地におい ても需要が見込まれ、地価は安定している。 　古くからの既存集落内で住環境等の地域特 性に大きな変動要因は見られないが、周辺部 の影響から宅地需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％