別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瀬戸内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸内 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4 店舗、ホテル等が見 られる中心商業地域 南12m県道 水道、ガス 古仁屋停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 古仁屋停西方 80m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　古仁屋中心部の小規模店舗等が建ち並ぶ従来からの商店街である。一定の需要が見込まれ、地価は安定的に推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、瀬戸内町市街地の古仁屋の商業地域。需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する個人事業者や県内法 人が中心である。名瀬への顧客流出のほか、コロナ禍における経済上の落ち込みも一部見られるものの、圏外からの流 入も見られ、近年はやや割高な取引も散見される等全体として需要は安定している。需要の中心価格帯は、規模により 幅があるが更地で５００万円から１０００万円程度、土地建物一体については業種や規模により幅があり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の古仁屋市街地の類似地域において商業地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を反映してお り規範性の高い価格といえる。一方、店舗等が建ち並ぶため収益性を重視すべき商業地であるが、収益目的の取引は皆 無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、取引動向や周辺の標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　瀬戸内町の人口は減少、世帯数は微減傾向 にある。コロナ禍の影響を受けつつも古仁屋 地区の宅地需要は堅調で地価は安定している 。 　店舗の集積度、繁華性等の商業地としての 地域特性に大きな変更は見られない。当該地 域の宅地需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％