別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 屋久島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 -4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 1,180,000 円  １㎡当たりの価格 4,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町安房字山口２３５３番２１５ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、農地が混 在する丘陵地の住宅 地域 東3m道路 水道 盛久神社停 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ道路 交通 施設 盛久神社停北西方 450m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 集落全体で人口は微減傾向であるが、標準地の存する地域は周辺に空き地が目立ち利用が進んでいない。需要は 緩慢な状態にあり、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安房地区近郊において一般住宅が存する圏域。典型的需要者は、新築及び中古住宅の取得を予定し安房地 区に地縁関係のある給与所得者、個人事業者、Ｕターン希望者又はＩターン希望者等が想定される。集落の人口は微減 状態で一定の需要が存在するものの、標準地の存する地域はいまだに空地が目立ち、住宅地に対する需要は低調な状態 にある。また、土地の規模等まちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の認められる安房地区を中心に成立した実際の取引事例を主に採用検討して求めた価格であり、実証 的な価格である。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、アパート等は散見される程度で合理 的な賃貸市場が形成されていないため適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準 価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　屋久島 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,280 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [ 99.8] 100 [120.3] [100.0] 100 4,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業である観光業の低迷による生産年齢 人口の伸びの鈍化、高齢化の進行により全体 として人口は減少傾向にある。 安房地区郊外の住宅地区。人口は緩やかに減 少している。地域的には未だに空地が多いた め、需給面では買い手市場の状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％