別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南種子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南種子 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡南種子町中之上字茶屋ノ元２２１０番４外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,400) 不整形 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ3 中規模の店舗等が建 ち並ぶ既成商業地域 西12.5m町道、背面道 水道 本町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ町道 交通 施設 本町停南方近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、従前からの商店街を中心とする商業地域である。少子高齢化等の人口減少により商況は振るわず、 空き店舗の増加が顕著である。地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南種子町のみならず種子島内において商業活動に適した地域一円であると判定した。需要面における典 型的な市場参加者は、島内に地縁・血縁等の地縁的選好性を有する個人事業主又は中小規模の法人である。国道等の幹 線沿いに大型商業施設が一部見られるものの、比較的規模が小さい店舗等の新規出店はあまり見られない。近隣地域に おいては零細な事業者がほとんどで空き店舗が目立ち、衰退している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の零細店舗がほとんどで、貸店舗は少なく賃貸市場は成熟していない。規範性のある賃貸事例を収集 することは困難であり収益還元法を適用出来なかった。一方、同一需給圏内において比較的規範性のある取引事例を収 集し適切に比較補正しえたことから、比準価格については妥当な価格を試算することができたものと思料する。本件で は、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中種子 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [126.1] [ 99.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南種子町の人口は昭和３５年の約１３千人を ピークに減少し続け、直近では６千人を割っ た。地域経済は停滞しており宅地需要は低調 である。 近隣地域には小規模店舗が多く商況は振るわ ず空き店舗が目立つ。他地域からの新規出店 は少なく、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％