別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南種子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南種子 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡南種子町茎永字白木峯８０番３ ②地積 　(㎡) 544   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｂ1 農家住宅が見られる 県道沿いの住宅地域 東12m県道 水道 菅原停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１２ｍ県 道 交通 施設 菅原停南方 400m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模農家を中心とする農家住宅地域である。南種子町の中心部から遠く、また少子高齢化等により宅地需要は 少なく、地価は下落し低位傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南種子町中心部から周辺部にかけての居住環境が普通程度の住宅地域一円であると判定した。需要面に おける典型的な市場参加者は、南種子町に地縁・血縁等の地縁的選好性を有する個人であると判断する。当該地域は小 規模な農家を中心とした農家住宅地域である。種子島全体の人口減・少子高齢化の流れもあり、宅地需要は少なく地価 は下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は南種子町の中心部からやや離れた農家住宅地域に存在するが、自用が中心で賃貸住宅はほとんどなく、規範性 を有する賃貸事例を収集できなかったので、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、同一需給圏内の比較 的規範性の高い取引事例を収集し、適切に比較補正することができ、妥当な価格を得られた。よって、本件では比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中種子 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,080 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.8] [100.0] 100 5,570  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,680 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南種子町の人口は昭和３５年の約１３千人を ピークに減少し続け、直近では６千人を割っ た。地域経済は停滞しており宅地需要は低調 である。 従来からの農家住宅地域。少子化・高齢化等 により空家が増え、衰退傾向である。他地域 からの新規移住は少なく、地価は下落傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％