別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 中種子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中種子 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,420,000 円  １㎡当たりの価格 4,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡中種子町野間字下ノ門８８９６番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に畑地 等が見られる住宅地 域 北東7m町道、南東側道 水道 竹屋野停 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ　町 道 交通 施設 竹屋野停東方 170m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模農家を中心とする農家住宅地域である。過疎化・高齢化等により住宅に対する需要は少なく、地価は下落 し低位傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中種子町中心部から周辺部にかけての居住環境が普通程度の住宅地域一円と判定した。購入に係る典型 的な市場参加者は、中種子町に地縁・血縁等の地域的選好性を有する個人であると判断する。当該地域は小規模な農家 を中心とした農家住宅地域である。種子島全体の人口減・少子高齢化の流れもあり、宅地需要は少なく地価は下落し低 位傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は中種子町の中心部からやや離れた農家住宅地域に存在するが、自用が中心で賃貸住宅はほとんどなく、規範性 を有する賃貸事例を収集できず収益還元法は適用しなかった。比準価格については、同一需給圏内の比較的規範性の高 い取引事例を収集し、適切に比較補正することができ、妥当な価格を得ることができた。よって、本件では比準価格を 採用し、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,080 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中種子町の人口は昭和３５年の約２万人をピ ークに減少し続け、直近では８千人を割った 。定住化施策はあるものの減少傾向に歯止め がかからない。 従来からの農家住宅地域。少子化・高齢化等 により空家が増え、衰退が顕著である。他地 域からの新規流入は少なく、地価は低位傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％