別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 肝付 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 1,660,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町新富字蛭牟田１５番７ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ2 小規模の小売店舗等 が見られる商業地域 北西7.5m町道 水道 志布志 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 高山停南東方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 金融機関、飲食店及び物販店が見られる旧来からの商店街であるが、商況は低迷しているため、商業地需要は低 調であり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 昭和初期に開店した店舗を中心に構成される商店街である。物販を中心とする店舗が主体で、郊外のスーパーと品揃え で競合し閉店した店舗、空地が目立つ。背後地人口も郊外型店舗が存する前田地区においては増加しているが、当該地 区内では既存顧客の高齢化が進行している。そのため売上げも然程見込めないことから、新規の出店需要は低調である 。既存の店舗についても後継者が見込めないことから、今後も商業地需要は低迷するものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と同じ町内における実際の取引事例を中心に求めた価格であり実証的な価格である。一方、収益価格 は、地域的に併用住宅が主体で、閉店後も居住する場合が多く、たとえ賃貸に供したとしてもテナントがほとんど見込 めないことから、その適用を断念した。したがって、実勢を十分に反映した比準価格を採用し鹿屋市の代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日用品等の購入客は２４時間営業のスーパー ・ドラッグストアー等を中心に郊外型店舗が 立地する前田地区の路線商業地域に流出して いる。 飲食店も含めて顧客の絶対数が少なく採算面 から個人営業の飲食店舗等の出店需要は弱い 。地価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％