別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 肝付 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 1,530,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町前田字道具園３８４７番１０ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西5.7m町道、南側道 水道 志布志 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 町道 交通 施設 上の原停北方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地の見られる地域であるが、地域内の幹線道路に郊外型店舗が建ち並び生活利便性が高い。そのため、 新規の住宅取得者層の堅調な需要が存在することから、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外の一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ地域一円。付近の路線商業地にドラッグストアが見られ利便性が高 いため、新規の住宅建設が目立ち、ここ数年、人口・世帯数は増加傾向にある。土地の取引件数も堅調であり、取引価 格はバラツキが見られるが全体として緩やかな下落基調にある。高齢化率はその他の地域に比べ低いものの次第に上昇 している。また、典型的な需要者は鹿屋市に通勤する旧高山町に地縁関係を有する給与所得者等が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の認められる前田地区内における実際の取引事例を採用して求めた価格であり、実証的な価格である 。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、アパート等は見られず賃貸市場が形成されていない ため、その適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する比準価格を採用し、代表標 準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　肝付 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,550 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [106.0] 100 [118.8] [101.0] 100 6,660  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,730 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 肝付町は大隅半島南部の高齢化率が県内でも 厳しい状況にある町であり、土地の需要は全 般的に低迷しており、地価は下落傾向にある 。 地区内の幹線沿いに形成された路線商業地域 に、ドラッグストアー等の利便施設が充実し ているため需要は堅調で世帯数は増加傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％