別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 肝付 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町新富字六ヶ所２８番２ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 広い旧家等が多い閑 静な住宅地域 南5m町道 水道 志布志 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 高山停南西方 400m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 築後１００年以上経過した建物も見られる旧来からの住宅地域である。規模の大きな旧家の敷地が敬遠され需要 は低迷しており旧市街地に位置するが地区内の高齢化率は高い。地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は肝付町内の住宅地の存する圏域一円。建築後１００年経過した建物が現存する旧家が多く見られる地域で ある。一般的な住宅と異なり、典型的な需要者は経済的に地縁関係者等が想定される。庭も含んだ敷地規模が大きい不 動産はその歴史的な価値もあり更地化して再区分し、分譲地として売却するのは難しく、居住者の高齢化が進行してお り潜在的な地価の下落要因となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は町内から規範性の認められる住宅地の実際の取引事例から求めた価格であり、実証的な価格である。一方、 収益価格は地域的に自己使用目的の戸建住宅が主体で、合理的な賃貸市場の形成は見られないため、その適用を断念し た。したがって、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する比準価格を採用し、広域的な検討を踏まえ鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 肝付町は大隅半島南部の高齢化率が県内でも 厳しい状況にある町であり、土地の需要は全 般的に低迷しており、地価は下落傾向にある 。 画地規模が大きな旧家が多く見られる地域で 一般住宅に対する需要は総額的に手頃な前田 地区に流出しており居住者の高齢化率が高い 状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％