別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南大隅 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南大隅 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 2,440,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡南大隅町根占川北字宮原１２４３番５ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西5m町道 水道 志布志 50.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ　町 道 交通 施設 南大隅町役場前停北東 方 180m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧根占町中心部に近い住宅地域である。少子高齢化の進行により人口流出が続いており、空家が増 えている。宅地需要は乏しく、地価は下落し低位傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南大隅町根占地区中心部及びその周辺の住宅地域一円であると判定した。主な需要者は、同地域の地縁 ・血縁を有する個人であると判断する。少子高齢化及び町外への人口流出が著しく、中心部の住宅地である当地域も空 き家が目立つようになった。土地取引の動きも低調で需給動向は極めて弱い。取引件数が少ないことから、中心価格帯 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は古くからの自用を中心とする住宅地域であることから、規範性のある賃貸事例の収集が困難であり収益還元 法の適用はできなかった。本件では同一需給圏内に自用の住宅地に係る取引事例を収集し、適切に比準しえたことから 比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　錦江 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [105.0] 100 [105.0] [104.0] 100 9,810  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層を中心として都市部への人口流出が著 しい。県内市町村のなかでも高齢化率は高い 水準にあることから地価は低位傾向である。 従来からの一般住宅を中心とした住宅地域。 建替等は見られず、新規土地需要は低迷して おり、地価は下落し低位傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％