別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 錦江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   錦江 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡錦江町城元字町ノ上７４１番７ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 Ｓ2 中小規模店舗の見ら れる国道沿いの商業 地域 南東17m国道 水道 志布志 46.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 栄町停南西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型の大型店舗進出による顧客の分散化傾向と旧来からの商店街の店舗経営者・顧客の高齢化等により、当該 地域に対する需要は低調であり、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、錦江町大根占地区の近隣商業地域一円であると判定した。主な需要者は、同地域に地縁・血縁性をもつ 個人事業者である。町中心部の商業地域であるが、商圏内の人口減少、高齢化に加え、郊外大型店や鹿屋市への顧客流 出が著しく、店舗の更新等はほとんど無く衰退化が進行している。需要の中心価格帯は、取引件数が極めて少なく見い 出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で現実に成立した取引価格を価格判定の基礎としており、実勢を反映した実証的な価格である 。一方、収益還元法は、当該地域では自用の小規模店舗のみで貸店舗が少なく、適切な賃貸事例を把握できなかったの で、適用しなかった。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は新型コロナウイルスの影響により 下げ基調であるが一服感が出てきた。生産や 消費に持ち直しの動きがあるが、回復力は乏 しい。 近隣地域では、零細店舗が多く商況不振であ る。さらに郊外型の大型店舗等への顧客流出 により衰退化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％