別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 錦江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   錦江 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 2,360,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡錦江町城元字今町８８４番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東6m町道 水道 志布志 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ　町 道 交通 施設 役場入口停東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、町中心部に近く生活利便な住宅地域であるが、若年層の人口流出及び高齢化等の影響により宅地需 要は低迷している。地価は下落し低位で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大根占町中心部の一般住宅が建ち並ぶ地域一円であると判定した。主な需要者は、当該地域に地縁・血 縁関係を有する個人事業者または給与所得者である。商業施設・公共施設等充実した中心部の住宅地であるが、将来住 宅取得予定者となる若年層の多くが鹿屋市等へ就業するため、需要が少なく地価は弱含んでいる。また、規模が一定で なくまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大根占町中心部の住宅地であるが、周辺には投資用不動産はほとんど見られず賃貸市場が成熟していないことから、 収益還元法の適用はしなかった。比準価格は、価格牽連性を有する取引事例を採用し比較補正も適切に行われているこ とから、実証的な価格が得られたと判断する。よって、比準価格を採用し、広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層を中心として都市部への人口流出が著 しい。県内市町村のなかでも高齢化率は高い 水準にあることから地価は低位傾向である。 従来からの一般住宅を中心とした住宅地域。 建替等は見られず、新規土地需要は低迷して おり、地価は下落し低位傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％