別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 湧水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町木場字有次７６５番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6.5m町道 水道 栗野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ．５ｍ町道 交通 施設 栗野駅北東方 500m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅裏の山裾平地に中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域に特段の変化はない。当面は現況のまま推移 すると予測される。近くの丸池公園も集客力はない。地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗野駅を核とする湧水町の住宅地域一円である。需要者は、湧水町の居住者又は地縁者が大多数を占め ている。当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、住宅地への新規の需要は少なく、空地も見られ、土 地取引は低調で、地価は下落傾向にある。土地は２５０万円から４５０万円程度が取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の古くからの住宅地であり賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。周辺の適切な取 引事例等から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡や地価の動向等を勘案した結果、比準価格をその まま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊佐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [147.0] [105.0] 100 9,850  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナウイルス禍の影響も収まり つつある。飲食・宿泊・観光関連も客足は戻 りつつあり、生産活動なども全体としては回 復基調にある。 駅裏地区で、利便性はあるが、町の人口は９ 千人弱と減少し続け、高齢化率も４４％を超 えて高い。需要が少なく地価は下落している 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％