別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さつま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さつま 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西15m国道 水道 川内 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅北東方 23.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 さつま町中心部の商業地域である。商圏は基本的にはさつま町内で、商圏人口の減少の影響を受けて商業地に対 する需要は減退し、今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さつま町内の店舗が見られる地域と判定した。需要者の中心は、さつま町に地縁を有する小規模事業者 である。さつま町内の一部店舗には入来地区等他地区をも商圏とする店舗があるが、商圏は基本的にはさつま町内に限 られる。商圏人口の減少で、衰退傾向にあり、土地需要は減退し、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯 は、商業地の取引数が極めて少ないこと、建物用途等により取引価格にばらつきがあることから、把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例からの査定価格を標準に、対象標準地と近接する地域の事例、地域環境の 類似した事例等からの査定価格をも比較考量して決定しており、説得力に極めて優れる。なお、商業地域の賃貸市場が 極めて低調であり、賃貸事例の収集が困難であることから、収益還元法は非適用とした。本件では、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公的機関、民間業者による宅地分譲も一部に 見られる。ただ、需要者は地縁者が大半であ るために、需要は散発的で、宅地需要は減退 している。 一部店舗には入来地区等からの顧客流入も見 られるが、商圏が狭く、衰退傾向にある。需 要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％