別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さつま -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さつま -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 2,590,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩郡さつま町宮之城屋地字五日町６１４番２内 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅の ほか空地も見られる 住宅地域 東8m町道 水道 川内 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ町道 交通 施設 川内駅北東方 22.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られる住宅地域である。対象標準地周辺で宅地分譲がなされているが、さつま町内の住宅地の需要 者は地縁者が大半で、需要は減退しており、衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さつま町中心部及びその周囲の住宅地域と判定した。需要者の中心は、さつま町に地縁を有する個人で ある。近隣地域で安価な宅地分譲がなされる等、住宅地に対する一定の需要は認められる。しかし、さつま町内での住 宅地需要は限定的であることから、土地需要は減退し、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地が 総額で２５０万円から３００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点が新しく、地域環境も類似し、対象標準地に近接する事例からの査定価格を標準に決定 しており、説得力に極めて優れる。なお、賃貸市場が低調であり、賃貸収益により土地代まで回収することが困難な地 域であるから、収益還元法は非適用とした。本件では、分科会における広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採 用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公的機関、民間業者による宅地分譲も一部に 見られる。ただ、需要者は地縁者が大半であ るために、需要は散発的で、宅地需要は減退 している。 空き地も見られる住宅地域で、地域環境に特 段の変動はない。しかし、さつま町内の宅地 需要は散発的で、需要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％