別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さつま -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さつま -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩郡さつま町轟町２番１４外 ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m町道 水道 川内 25.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 川内駅北東方 25.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 さつま町内では品等に優る住宅地域である。居住環境や利便性は概ね良好だが、さつま町内の住宅地需要は散発 的なこと、宅地供給の増加もあり、需要は減退が続いており、衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さつま町中心部及びその周囲の住宅地域と判定した。需要者の中心は、さつま町に地縁を有する個人で ある。区画整理済の住宅地域で、概ね良好な住環境を形成している。しかし、さつま町内で散見される宅地開発により 、住宅地の供給は増えつつあり、競合により土地需要は減退し、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯は 、土地が総額で４００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、轟町地区の取引時点の比較的新しい事例からの査定価格を関連付けて得 た価格を標準に決定しており、説得力に極めて優れる。なお、賃貸市場が未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収す ることが困難な地域であるから、収益還元法は非適用とした。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそ のまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さつま -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [ 78.0] [105.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公的機関、民間業者による宅地分譲も一部に 見られる。ただ、需要者は地縁者が大半であ るために、需要は散発的で、宅地需要は減退 している。 中心部の住宅地域で、地域環境に特段の変動 はない。しかし、新興住宅地域等他の住宅地 域との競合により、需要は減退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％