別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姶良 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市加治木町木田字岩下２４８７番１ ②地積 　(㎡) 806   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 店舗 Ｗ1 飲食店舗、小売店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 南東24m国道 水道、ガス 錦江 940m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 錦江駅南西方 940m 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道沿いの路線商業地域であるが、商業地域及び顧客の分散化等により、当該商業地に対する需要が やや低迷している。当分の間は、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、加治木地区及び姶良地区の国道バイパス沿い及び国道１０号線沿いの路線商業地域で、沿道サービス 店舗等を中心とする沿線沿いの地域である。需要者は、県内外の法人及び加治木地区やその近接市町の事業者と広範囲 である。当地区は、一部空地等も見受けられる路線型商業地域であり、新規の出店の勢いは少なく、店舗需要は低迷し ている。需要の中心となる価格帯は、土地面積等がまちまちで見いだし得なかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、新規の賃貸物件は殆ど無く、店舗の一部や休業又は閉鎖店舗を賃貸す るケースや定期借地が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場は殆ど無いため、収益還元法の適用を断念した。鑑定評 価額の決定にあたっては、自用の店舗を目的とする取引が中心であるため、不動産市場を反映した比準価格を採用し、 さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加治木地区の商業地は商業地の拡散化や顧客 の流出等により、不動産市場は依然停滞気味 で、需要は弱含み傾向である。 バイパス沿いの路線型商業地域であるが、核 となる商業施設等がなく、新規店舗需要も少 ないため、地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％