別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姶良 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市加治木町本町６３番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 ＳＲＣ2 店舗、スーパー等が 建ち並ぶ中心商業地 域 西11m市道 水道、ガス 加治木 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 加治木駅南西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線道沿いに店舗等が建ち並ぶ中心商店街であるが、商業地域及び顧客の分散化等により、当該商業 地に対する需要も低迷している。当分の間は、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、姶良市加治木地区の中心商業地域及びその周辺の幹線道沿いの商業地域。需要者の中心は、同市内に 地縁性をもつ個人事業者及び法人である。商業地の分散化や大型店舗への顧客の流出等により、一部閉店舗等も見られ 、需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は取引面積等がまちまちで見いだし得ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、賃貸物件は店舗の一部や閉鎖店舗を賃貸したケースが多く、商業事業 者向けの賃貸市場は総じて低いため、収益還元法の適用を断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実証的で、不動 産市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、他の標準地からの秤量的な検討は、 広域的な検討を踏まえて価格を決定しているので、不要と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加治木地区の商業地は商業地の拡散化や顧客 の流出等により、不動産市場は依然停滞気味 で、需要は弱含み傾向である。 商業地は分散化され、大型店舗への顧客の流 出等により、一部、空店舗等も見られ、店舗 需要は低迷しており、地価はやや下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％