別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姶良 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が見られる 既成住宅地域 西3.7m市道 水道 帖佐 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   250 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 帖佐駅北西方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 蒲生総合支所近くの一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人口 は減少傾向で、高齢化等の影響で宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、蒲生地区及びその周辺の既成住宅地域が圏域である。需要者の中心は、蒲生地区に地縁や血縁を有する 個人または居住者で、域外からの流入は少ない。人口減少や高齢化の進行等により、当該地域の土地に対する需要は弱 く、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、宅地で３００万円～６００万程度、新築の戸建物件の取引は 少なく、中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、取引時点を遡及したが、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた 。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、当該地域は自己使用目的の不動産需要 がほとんどで、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を 標準とし、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、新型コロナウイルス感染拡大の 状況は改善したが、回復に向けた動きは鈍く 、全体として弱含んでいる。同市の人口は微 増傾向にある。 蒲生総合支所近くの一般住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。 高齢化等で宅地需要は弱く、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％