別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 姶良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市加治木町諏訪町１７番 ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 官公署等に近い住宅 地域 西6m市道 水道、ガス 加治木 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   220 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 加治木駅南方 270m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 加治木地区中心部の住宅地域であり、利便性が高く、今後とも現在の住環境を維持するものと思料する。郊外の 新規分譲地との競合等はあるが、宅地需要は回復しており、地価は下げ止まり傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、加治木地区の中心市街地及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は、姶良市内及び鹿児島市、霧 島市等へ勤務する居住者が大半である。近隣地域は加治木地区中心部に位置する住宅地域で、加治木駅や中型スーパー 等に近く、利便性は良好である。郊外部の新規分譲地との競合等はあるが、土地取引は徐々に増える傾向にある。土地 は１０００万円程度、新築の戸建住宅で２５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパートやマンション等の収益物件は散見される程度で、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用を断念した。 鑑定評価額の決定にあたっては、当該地域は自用の戸建住宅の取引が中心であることより、比準価格を採用し、更に代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 80.3] [102.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は緩やかに改善しつつあるが、姶良 市全体の住宅地に対する需要は弱含みの地区 と増加している地区とに二極化している。 加治木地区中心部の利便性等の優れる住宅地 域であり、周辺部の新規分譲地等との競合は あるが、地価は下げ止まり傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％