別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊佐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口上町５番８外 ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼共同住宅 Ｓ2 中小規模店舗が建ち 並ぶ旧駅前の中心的 商業地域 西12m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    95 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所共同住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模店舗が建ち並ぶ旧駅前の中心的商業地域である。周辺土地利用等、特に変化はないが、顧客は郊外型大 型商業施設に流失している。過疎化による需要減の影響を受けて取引は低調で、地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊佐市大口地区の商業地域である。中小規模店舗が存する商業地域であり、需要者は当地区の地縁性を もつ個人事業者、法人等である。旧来からの中心商業地域であったが、顧客は郊外部の路線大型商業施設、スーパー等 に流れている。新規テナントの出店も期待しづらく、地価は下落傾向と判断する。取引は、土地規模、建物規模・用途 が様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。当地域は大口地区の中心商業地域であるが、自用物件が主体となっており、賃貸市 場は未成熟で賃料水準も低く、純収益がマイナスとなり、収益還元法が適用できなかった。したがって、自用目的の取 引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったこ とをも勘案し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湧水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 62.3] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業は農林業であり、大規模な工場等も 少なく、過疎化、高齢化、少子化が進む。住 宅地、商業地ともに需要は停滞、地価は下落 傾向にある。 旧来からの中心商業地域は駐車場が確保しづ らく、郊外に商業地域は分散化している。過 疎化からの需要減の影響で、地価は下落傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％