別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊佐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口里字五反田３２０５番５ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に農地 、空地等が見られる 住宅地域 東4.2m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   700 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地、空地等が見られる住宅地域である。地域内で特段の開発要因は認められず、地域は安定的 に推移している。過疎化の影響を受けて取引は低調で、地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊佐市大口地区の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏を中心に伊佐市一円の居住者となってお り、市中心部の居住者が多い。市街地のほぼ中心部に存するが、周辺には農地、未利用地も見られ、住宅地としての熟 成度は低い。昨今の経済不況、少子化のために需要は減退しており、地価は下落傾向となっている。土地については３ ００㎡で４３０万円程度、新築物件の取引は２０００万円程度の物件が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほとん ど見られず、賃貸市場は未成熟で、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、 自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求めら れなかったことをも勘案し、さらに広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業は農林業であり、大規模な工場等も 少なく、過疎化、高齢化、少子化が進む。住 宅地、商業地ともに需要は停滞、地価は下落 傾向にある。 一般住宅のほか、農地、空地も見られる地域 であり、住宅地としての熟成度は低い。人口 減少（過疎化・少子化）による需要減から、 地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％