鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南九州 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０８４６２２３ -91946	南九州市		更地	（　）	ほぼ台形	南西3m未舗装道路、北西3m、角地		（都） (80,240)
b	１１９０４４６２２３ -104688	南九州市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.5m道路、北2m、二方路		（都） (70,240)
c	１１７０９４６２２３ -75200	南九州市		更地	（　）	長方形	南西7m県道、中間画地		（都） (70,400)
d	１２００１４６２２３ -87233	南九州市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東2.5m道路、南東1.5m、角地		（都） (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,037	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.9]	4,716	100 [ 100.0]	4,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,720
b	(　 ) 2,152	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.1]	2,587	100 [ 92.1]	2,809		2,810
c	(　 ) 8,500	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,050	100 [ 107.0]	7,523		7,520
d	(　 ) 5,702	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	6,139	100 [ 93.1]	6,594		6,590
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -23.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,630 円／㎡]

南九州 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古くからの住宅地域であり、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		旧来からの戸建住宅を中心とする住宅地域であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難な地域であるため、非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
南九州 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南九州 -2

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真悟

TEL.

鑑定評価額

1,950,000 円

１㎡当たりの価格

6,670 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南九州市頴娃町別府字中村筋７０４６番				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ1	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域	南東7m市道	水道	頴娃大川 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

頴娃大川駅南方

400m

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

頴娃町別府地区の一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域。地域要因に目立った変化は特になく、当面は現
状を維持したまま推移するものと予測する。宅地需要は低調で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,670 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南九州市頴娃町別府地区及びその周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は南九州市に居住する自用
目的の勤労者、個人事業主であるが、その中でも同圏域に強い地縁性を有する者に限定される。地域人口の減少、少子
高齢化等に伴い住宅地に対する需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２
００万円程度、新築戸建物件はほとんど見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地が存する近隣地域は自用の一般住宅と農家住宅が混在する地域であり、収益物件は見られず賃貸市場は未成熟で
ある。よって収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観
的な価格であり、当該地域は自用の戸建住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地と
の均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　指宿 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,630 円／㎡

[ 96.4]
100

100
[106.0]

100
[ 80.2]

[100.0]
100

6,380

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      6,780 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南九州市の人口は減少傾向、新型コロナウィ
ルス感染症の影響について一部で持ち直しの
傾向も見られるが、回復に向けた動きはまだ
鈍い。

地域要因に目立った変化は特にない。一般住
宅と農家住宅が混在する地域で地縁的な選好
性が強く、需要者が限定的であることから住
宅地需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

南九州 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４６２２３ -102386	南九州市		建付地	（　）	長方形	南東4m道路、中間画地		（都） (70,240)
b	１２１０７４６２２３ -91723	南九州市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m市道、南西2.8m、角地		（都） (80,400)
c	１２００８４６２２３ -74320	南九州市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	１２００７４６２２３ -87895	南九州市		更地	（　）	不整形	北3.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	１２０１０４６２２３ -83157	南九州市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,784	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,696	100 [ 100.4]	6,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,670
b	(　 ) 5,540	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	5,435	100 [ 81.8]	6,644		6,640
c	(　 ) 5,708	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	6,820	100 [ 116.0]	5,879		5,880
d	(　 ) 6,967	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 77.5]	8,495	100 [ 129.5]	6,560		6,560
e	(　 ) 5,000	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	5,422	100 [ 80.3]	6,752		6,750

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,670 円／㎡]

南九州 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の建物が中心であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ