別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南九州 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.

鑑定評価額 2,170,000 円  １㎡当たりの価格 9,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市頴娃町牧之内字上三俣迫２９６２番４ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる高台の住 宅地域 北5.5m市道 水道 西頴娃 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 西頴娃駅北東方 700m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 頴娃町の中心に近接する既成住宅地域。地域要因に目立った変化は特になく、当面は現状を維持したまま推移す るものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南九州市頴娃町の中心及びその周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は南九州市に居住する自用目 的の勤労者、個人事業主であるが、その中でも同圏域に強い地縁性を有する者に限定される。地域人口の減少、少子高 齢化等に伴い住宅地に対する需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２０ ０～２５０万円程度、新築戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地が存する近隣地域は自用の一般住宅を中心に市営住宅や農地も見られる地域であり、収益物件は見られず賃貸市 場は未成熟である。よって収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実 証的かつ客観的な価格であり、当該地域は自用の戸建住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、 代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,630 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [106.0] 100 [ 58.6] [100.0] 100 8,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,280 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南九州市の人口は減少傾向、新型コロナウィ ルス感染症の影響について一部で持ち直しの 傾向も見られるが、回復に向けた動きはまだ 鈍い。 地域要因に目立った変化は特にない。頴娃町 の中心に近接するものの、地縁的な選好性が 強く、需要者が限定的であることから住宅地 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％