別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 志布志 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市志布志町志布志２丁目２４１３番１ ｢志布志町志布志２－１４－１２｣ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗のほかに飲食店 ビル等の混在する商 業地域 南東13m国道 水道 志布志 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 志布志駅北方 300m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、志布志地区の古くからの中心商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、地価水 準は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧志布志町の商業地域を中心にその周辺の商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁性を有する小 規模事業主または、幹線沿いに店舗展開する法人であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。新型コロナウイルス感染 症の影響もあり、近隣地域の宅地に対する需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等にばらつきがあり、把 握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の適切な取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域内 に於いては賃貸市場が未成熟であり、収益物件の建築を想定して収益性を検討するのは妥当でなく、収益価格は試算し なかった。本件では、実際の取引事例に基づく実証的かつ客観的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着き つつあるものと思われるが、先行きに対する 不透明感も依然として残っている。 志布志地区の中心商業地域であるが、商業地 の需要は低調であり、地価水準は下落傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％