別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 志布志 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 -3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 1,390,000 円  １㎡当たりの価格 4,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市松山町新橋字大田尾段８８番６ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1.2 空地 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 北東13.3m市道 水道、下水 志布志 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１３．３ ｍ市道 交通 施設 志布志駅北西方 15.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が多く見られる旧松山町の住宅地域である。市町村合併により、旧松山町の過疎化高齢化 が進行しており、地価水準は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志布志市の郊外部に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は、近隣地域に地縁性を有する者であ り、地域外からの建物を新築して転入してくる者も認められない。旧松山町においては、過疎化・高齢化の進行が止ま らず、宅地取引が極端に少ない。土地の取引が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格しか求められなかった。極端に宅地需要の乏しい近隣地域において、更地を取得して賃貸物件を 建築する需要者は想定しづらく、収益還元法は適用しなかった。また、原価法は既成市街地のために適用できなかった 。比準価格が市場性を反映した実証的な価格であるので、比準価格を重視して、他の公的価格との広域的な検討を踏ま えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着き つつあるものと思われるが、先行きに対する 不透明感も依然として残っている。 特段の変動要因は認められないが、宅地需要 は乏しく、今後も地価水準は下落傾向で推移 するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％