別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 志布志 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志布志 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人   TEL.

鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 志布志市志布志町帖字四ツ土光３６３１番２４ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道 水道 志布志 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 志布志駅北方 2.2km 法令 規制 （都） ２住居 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、周辺地域において宅地供給が進んでおり、地域内の宅地に 対する需要は減少傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧志布志町の住宅地域を中心にその周辺の住宅地域である。主要な需要者は近隣者及び縁故者が中心で 、建物を新築して近隣地域外から転入する者は見られない。宅地需要は新規の分譲地に移行しており、古くからの住宅 地域の宅地需要は減少傾向で推移している。土地は３００万円程度が、新築建物は２，０００万円程度が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の適切な取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。地域内 に於いては自用建物が中心で賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算しなかった。また、原価法は既成市街地のた めに適用できなかった。本件では、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を勘案して鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志布志 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [105.0] 100 [130.9] [102.0] 100 9,720  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も落ち着き つつあるものと思われるが、先行きに対する 不透明感も依然として残っている。 地域要因に特段の変動はないが、近隣地域の 宅地需要は低調であり、地価水準は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％