別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いちき串木野 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 5-2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市曙町４番外 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ1 小売店舗、店舗兼住 宅が多い国道沿いの 商業地域 東20.7m国道 水道、下水 串木野 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０．７ｍ国道 交通 施設 串木野駅西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗、店舗兼住宅等が多い国道沿いの路線商業地域であるが、近年は商圏内人口減に加え、大型量販店への 顧客流出が著しく空店舗も見られる。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、串木野地区の商業地域一円。典型的需要者は画地規模によって異なり、標準的な画地規模に係る需要 者は串木野地区に地縁性を持つ個人事業者、画地規模の大きい土地に係る需要者は県内外の法人である。商圏内の人口 減少、高齢化に加え、郊外大型店への顧客流出により商業用地の需要は低迷していることから、地価は下落傾向で推移 するものと予測する。需要の中心価格帯は、画地規模がまちまちであり、見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の店舗が主体の路線商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることか ら収益還元法の試算は割愛した。比準価格は国道３号沿いの類似性の強い事例を中心に決定しており信頼度が高い。よ って、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いちき串木野 5-3           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.4] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近の串木野地区は人口２０９２８人（前年 比▲１．９％）、高齢化率約３８．６％と少 子高齢化が進行しており宅地需要の減退が続 いている。 国道沿いの商業地であるが、地区内の人口減 、消費者の高齢化に加え、大型店舗への顧客 流出により地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％