別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いちき串木野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いちき串木野 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　大吉　修郎   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いちき串木野市湊町４丁目５０番 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道 市来 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 市来駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 市来地区中心部の一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域内では特段の開発要因は認められ ず、地域は安定的に推移している。過疎化の影響を受けて取引は低調で、地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧市来町中心部の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏を中心に旧市来町地区の居住者となって おり、地区外からの転入はほとんど見られない。区画整然とした閑静な住宅地域であるが、周辺には空地も残り、供給 が需要を上回る状況にある。また、過疎化が進み、当地域に対する需要は減退している。土地については２６０㎡で４ ８０万円程度が需要の中心となっている。新築物件の取引はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格が求められた。近隣地域は区画整然とした住宅地域であるが、市内郊外部に存することから、賃貸 市場の成熟度は低く、収益還元法が適用できなかった。本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が主体で あることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [114.6] [105.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市郊外部にあたる市来地区では、商業地・住 宅地ともに熟成度は低く、未利用地も残る。 過疎化から宅地需要は弱く、地価は下落傾向 にある。 当地域北側地区で街路条件に恵まれた住宅地 の供給が多く、当地域での取引は少ない。人 口減少（過疎化・少子化）による需要減から 地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％