別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 霧島 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-8 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市横川町中ノ字後田２８０番１ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗併用住宅が 存する近隣商業地域 北西8m県道、南西側道 水道 大隅横川 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 大隅横川駅南西方 150m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、横川町の旧来からの商業地域である。背後人口の減少、大型店舗への顧客流出、消費低迷などから 空店舗も見られるなど商業地需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横川町を中心に周辺地域を含む商業地域及び商住混在地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地 縁性を有する個人事業者、法人等が中心である。当該地域は横川駅の南西方に存する旧来からの商業地域だが、大型店 舗やディスカウント店への顧客流出、過疎化による背後人口の減少等により、商業地としての収益性が低下しており、 需要は低迷している。需要の中心価格帯は土地の規模や建物の規模・構造・用途等によって幅があり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価 格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、代表標準地との価格水準の検討を十分踏まえ、比準 価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [103.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい景況が続くなか、霧 島市は観光関連など景況は依然厳しく、過疎 化の進行もあり、不動産市況は全般的に低迷 している。 横川町の旧来からの商業地域だが、背後人口 の減少や大型店への顧客流出などから、需要 は減退しており、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％