別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-6 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市牧園町高千穂字龍石３８６５番４２ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほかに飲 食店等が見られる商 業地域 南東14.5m国道 水道、下水 霧島温泉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ国道 交通 施設 霧島温泉駅北東方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　観光地近くの国道沿いに小売・飲食店舗のほか一般事業所等が建ち並ぶ商業地域である。現在需要は低迷して いるが、地域の特性は維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、牧園町高千穂を中心に宿窪田等の商業地、商住混在地の存する圏域。需要者は、当該圏域に地縁的選 好性を有する自ら店舗や事業を営む法人事業者が中心である。霧島温泉等観光地へ連絡する国道２２３号沿いに店舗や 事業所等の需要が見込まれるが、空き物件や未利用地等も散見される。需要の中心価格帯は、規模により幅があるが更 地で５００万円から１０００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び同一需給圏内の高千穂、宿窪田の類似地域において商業地、商住混在地の取引事例を収集した。比準価 格は市場の実態を反映しており規範性の高い価格といえる。一方、小売店舗等が建ち並ぶため収益性を重視すべき商業 地であるが、収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、取引 動向や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　霧島市牧園町の人口は減少、世帯数は減少 傾向にある。空き家や未利用地が見られる等 、全体として需要は低調である。 　繁華性や建物連たん度等の地域の特性に大 きな変更は見られないが、空き店舗が続く等 依然として需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％