別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市隼人町姫城３丁目２５６番内 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ1 店舗、コンビニ等が 見られる路線商業地 域 南西16m県道 水道 日当山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 日当山駅南東方 1.9km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の県道沿いに形成された路線商業地域で、今後も現在の商環境を維持するものと予測する。個人商店が中 心で繁華性は低位に留まる。店舗地需要はやや弱く、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、隼人地区北部を中心とする幹線道路沿いの商業地域、混在住宅地域と判定した。主たる需要者は、飲 食店、理美容店、コンビニ等の小規模店舗を求める地元事業者である。主要県道沿いで、車両通行量は多いが、顧客は 大型店や複合商業施設のある見次地区等の路線商業地域に流出し、繁華性は低い。当該地域に対する店舗地需要はやや 弱い。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途・規模等によってバラツキが大きく、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の店舗を中心とし、投資目的の貸店舗はなく、投資により土地代まで回収できる地域ではないため、収益還元法 は適用できなかった。比準価格は、隼人地区北部郊外の幹線道路沿いの商業地域、混在住宅地域より、規範性の高い事 例を中心に試算したもので、市場性を反映し、説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそ のまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [171.5] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　周辺地域からの人口流入等により、利便性 の良い国分・隼人地区の人口は概ね横ばい傾 向にあるが、周辺地域は過疎化が進行してい る。 　住宅も介在し、店舗集積度の低い路線商業 地域で、核となる店舗もなく、繁華性は低位 に留まる。店舗地需要はやや弱く、地価はや や弱含んでいる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％