別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 5-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市福山町福山字樗木段５３４８番１０外 ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｂ2 低層店舗、一般住宅 等が混在する近隣商 業地域 北東7m市道 水道 国分 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 国分駅南東方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 　福山町中心部の小規模店舗、併用住宅等が存する従来からの近隣商業地域である。空店舗が続くこと等から暫 く収益性の低下傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山町福山を中心に周辺の商業地、商住混在地の存する圏域。需要者は、当該圏域に地縁的選好性を 有する自ら店舗や事業を営む個人事業者や県内法人等が中心である。同一市内の国分隼人地区等の大型店舗等への顧客 流失から商業収益性が低下し、従来からの中心商業地の需要は低迷している。需要の中心価格帯は、規模により幅があ るが更地で２００万円から５００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の福山町福山の類似地域において商業地、商住混在地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実態を 反映しており規範性の高い価格といえる。一方、店舗等が建ち並ぶため収益性を重視すべき商業地であるが、収益目的 の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [127.6] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　霧島市福山町の人口は減少、世帯数は減少 傾向にある。高齢化の影響等から空き家や未 利用地が多く全体的に需要は低調である。 　福山町中心部の商店街であるが、近年は空 き店舗が見られる。繁華性や店舗の連たん性 等商業収益性の低下が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％