別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -11 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市隼人町姫城１丁目２１９番外 ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 西9m市道 水道 日当山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　９ ｍ市道 交通 施設 日当山駅東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の区画整然とした住宅地域で、空地も残るが、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺地域 のミニ分譲地との競合により、当該地域への住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね隼人町姫城、東郷、松永地区の区画整然とした住宅地域と判定した。主たる需要者は、同一需給 圏及びその周辺の隼人町に居住する個人である。小学校に近い東郷、松永地区等では土地取引が活発であるが、当該地 域は規模の大きな画地が多く、総額が嵩み、また冠水の危険性もあるため、住宅地需要は弱い。需要の中心となる価格 帯は、土地が８００～１０００万円、新築戸建住宅が２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等も散見されるが、戸建住宅を中心とする地域で、投資により土地代まで回収できる賃料水準になく、収益 還元法は適用できなかった。比準価格は、取引時点の比較的新しい隼人町姫城、松永地区の区画整然とした住宅地域よ り、類似性の高い事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。よって、広域的な検討を踏まえ、比準 価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　周辺地域からの人口流入等により、利便性 の良い国分・隼人地区の人口は概ね横ばい傾 向にあるが、周辺地域は過疎化が進行してい る。 　規模の大きな画地が多く、総額が嵩み、冠 水の危険性もあるため、住宅地需要は弱く、 地価は下落傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％