別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -10 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市隼人町内山田１丁目１３番６ ｢隼人町内山田１－９－５｣ ②地積 　(㎡) 454   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 隼人 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 隼人駅北西方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　隼人駅の北西方に近接する区画整然とした住宅地域で、近隣に複合商業施設が開業し、生活利便性が向上した 。交通、生活利便性に優れ、住宅地需要は安定しており、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、隼人地区中心市街地及びその近郊の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、隼人地区に居住する 個人である。当該地域は、街路・区画が整然とし、利便性に優れた住宅地域であるが、規模の大きな画地が多いため、 取引は少ない。当該地域の周辺のミニ分譲地は成約状況が良く、単価が割高な取引も散見され、住宅地需要は堅調であ る。需要の中心となる価格帯は、土地が１０００万円程度、新築戸建住宅が２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等も介在するが、戸建住宅を中心とする地域で、投資により土地代まで回収できる賃料水準にないため、収 益還元法は適用できなかった。比準価格は、取引時点の比較的新しい隼人地区中心市街地及びその周辺地域より、類似 性の高い事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 82.5] [105.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　周辺地域からの人口流入等により、利便性 の良い国分・隼人地区の人口は概ね横ばい傾 向にあるが、周辺地域は過疎化が進行してい る。 　徒歩圏内に複合商業施設、店舗、銀行等が あり、生活利便性に優れた地域である。住宅 地需要は堅調で、地価はやや強含みで推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％