別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -8 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 霧島温泉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 霧島温泉駅北東方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 　牧園町高千穂の未利用地も見られる既成住宅地域である。ミニ開発等の予定も無く、地域の特性に大きな変更 は無い。今後も現在の地域性を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、牧園町高千穂を中心とした住宅地域。需要者は、牧園町高千穂及びその周辺に地縁的選好性を有する 給与所得者、個人事業主が中心である。牧園町高千穂の従来からの住宅地域で既存住宅が多い。近年は空き家や未利用 地等も見られる。圏外からの新たな流入は少なく、やや割安な取引も散見されること等から当該圏域における住宅需要 は低調である。需要の中心となる価格帯は、規模により幅があるが更地で３００万円から５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の牧園町高千穂の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己居住目的の取引が主 であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格といえる。戸建住宅中心の既存の住宅地域であり、収益目的の取引は 皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [ 98.9] 100 [ 82.3] [101.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　霧島市牧園町の人口は減少、世帯数は減少 傾向にある。空き家や未利用地が見られる等 、全体として需要は低調である。 　牧園町高千穂の既存住宅地域であり大きな 変動要因は見られない。他からの流入の少な く、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％