別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 霧島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -6 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市横川町中ノ字諏訪９８７番２ ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 不整形 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東3.5m市道 水道 大隅横川 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 大隅横川駅南西方 350m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、横川町市街地中心部の既成住宅地域である。今後も同様の住環境を維持するものと予想する。過疎 化、少子高齢化の進行により有効需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横川町を中心に周辺の溝辺町、牧園町を含む住宅地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性 を有する個人が中心である。当該地域は、横川町中心部の商店街背後に存する旧来からの住宅地域であり、利便施設へ の接近性などは比較的良好な地域だが、過疎化、少子高齢化の進行などにより、住宅地の有効需要は減退しており、地 価は下落傾向で推移している。土地取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の利用形態が殆どであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益 還元法は適用できなかった。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチ した試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、広域的な価格水準の検討を踏まえ、比 準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい景況が続くなか、霧 島市は観光関連など景況は依然厳しく、過疎 化の進行もあり、不動産市況は全般的に低迷 している。 当該地域は、横川町中心部の旧来からの住宅 地域である。過疎化、少子高齢化の進行など から、需要は減退しており、地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％