別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分城山町３７７０番１５ ｢国分城山町４－１４｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 国分 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 国分駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 国分地区中心部背後の高台にある閑静な住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人口は減 少傾向で、競合する他の住宅地に比し利便性等に劣り宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国分地区郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、霧島市一円の給与所得者である。城山地区は高 台にある閑静な住宅地域ではあるが、市街地周辺の新規に開発された分譲地との競合等で需要は弱く、ここ数年の取引 事例は殆ど見られず、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で５００万円～８００万円程度、新築の戸建 物件では、２，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、取引事例が少ないため収集範囲を拡大したが、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある 取引事例を収集しえた。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、標準地は一低専 （建蔽率５０％、容積率８０％）の戸建住宅地に存しており、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。 よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [110.3] [105.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、新型コロナウイルス感染拡大の 状況は改善したが、回復に向けた動きは鈍く 、全体として弱含んでいる。同市の人口は微 減傾向にある。 国分地区中心部の背後の高台にある住宅地域 で、地域要因に特段の変動はない。利便性等 で劣る当該地域の宅地需要は弱く、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％