別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 霧島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   霧島 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳山　哲朗   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 霧島市国分中央２丁目３４２９番１ ｢国分中央２－１－２０｣ ②地積 　(㎡) 392   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 国分 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南    10 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ｍ市道 交通 施設 国分駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国分地区中心部の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人口は微増 傾向で、利便性の高い当該地域は宅地需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国分地区中心部の住宅地域一円である。需要者の中心は、霧島市一円の給与所得者である。市街地近郊 の新規に開発された分譲地等との競合はあるものの、中心部に近い利便性の高さから当該地域の宅地需要は比較的堅調 で、地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建 物件では、２，５００万円～３，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。従って、比準価格は市 場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象地周辺は戸建住宅が主な地域であり、元本価値に見合う家 賃収入が得られずに、試算途中で純収益がマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 84.6] [105.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、新型コロナウイルス感染拡大の 状況は改善したが、回復に向けた動きは鈍く 、全体として弱含んでいる。同市の人口は微 減傾向にある。 国分地区中心部の住宅地域で、地域要因に特 段の変動はない。人口は微増傾向で、宅地需 要は比較的堅調に推移。地価は緩やかな上昇 傾向にある 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％