別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 曽於 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町本町１丁目５番３ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北東12m県道 水道、下水 財部 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 末吉本町停近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 顧客は都城市に流出しており、標準地が存する地域は衰退化が進行しており、地価は下落傾向である。今後も同 様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は末吉町中心部の商住混在地域一円。需要者の中心は、地縁、血縁を有する個人、中小の法人事業者に限定 される傾向が強い。背後地人口の減少、都城市への顧客流出等により衰退化し、新規出店の需要は今のところほとんど 見込めない。土地の価格は３００㎡程度で８５０万～９００万円程度と推定するが、建物及びその敷地の中心価格帯の 正確な把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 末吉町の中心商店街であるが、借り手需要もなく投資を目的とした店舗等は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的 で、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏ま え、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行により住宅地需要は 弱い。旧来の既存商店街も大型店や他市へ顧 客流出が続き、商業地需要は弱い。 人口減少に加え、顧客は都城市に流出してお り、近隣地域は衰退化が進行し、商業地に対 する需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％