別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 曽於 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   曽於 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於市末吉町上町２丁目１０番３ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 住宅が建ちつつある 区画整理区域内の住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 財部 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 曽於仲町停南東方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 末吉町中心部の上町地区の区画整理地区内で、新築建物や築浅な建物も見られるが、人口減少・過疎高齢化の進 行により、地価は微減傾向である。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は末吉町中心部の住宅地域。需要者の中心は、地縁、血縁を有する個人に限定される傾向が強い。末吉町全 体でみれば過疎・高齢化により人口・世帯数とも減少し土地に対する需要は極めて弱いものの、上町地区土地区画整理 事業地内は末吉町中心部に近い区画整然とした住宅地域で一定の需要が見込まれ、地価の下落幅は小さい。土地の価格 は３８０㎡程度で４００万～５００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万～２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅が建ちつつある区画整理地区内にあるが、投資を目的としたアパート等はなく、自己使用目的の取引が支配的で、 賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用 し、代表標準地との検討及び広域的な価格バランスや市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　曽於 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,110 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [101.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行により住宅地需要は 弱い。旧来の既存商店街も大型店や他市へ顧 客流出が続き、商業地需要は弱い。 上町築の区画整理地区内で、新築建物や築浅 な建物も見られるが、人口減少・過疎高齢化 の進行により、地価は横這い傾向から微減で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％