別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日置 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真悟   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市吹上町中原字水流２８８３番１外 ②地積 　(㎡) 541   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,360) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか共同 住宅も存する住宅地 域 北東6m市道、北西側道 水道 伊集院 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊集院駅南西方 19.0km 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、空地が混在する住宅地域。吹上地区中心部に近接するものの、人口減少、少子高齢化等か ら住宅地需要は低調である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日置市吹上地区の中心及びその周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は日置市に居住する自用目的 の勤労者、個人事業主であるが、その中でも同圏域に地縁性を有する者が大半である。地域人口の減少、少子高齢化等 に伴い住宅地に対する需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模等まち まちで見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地が存する近隣地域は自用の一般住宅を中心とした地域であり、賃貸市場は未成熟である。よって収益還元法は適 用せず、比準価格のみの試算となった。比準価格は市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格であり、当該地域は 自用の戸建住宅地としての需要が中心であることから比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも踏まえて、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [122.2] [103.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日置市の人口は減少傾向、新型コロナウィル ス感染症の影響について一部で持ち直しの傾 向も見られるが、回復に向けた動きはまだ鈍 い。 地域要因に目立った変化は特にない。吹上町 の中心に近接するものの、地縁的な選好性や 少子高齢化・人口減少等から住宅地需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％